売却が終わるまで、
担当者は変わりません。

親などから実家を相続したものの、遠方に住んでいて管理が難しい、そもそも何から手をつければよいか分からない、というご相談を数多くいただきます。名義変更（相続登記）、遺品整理、将来的な売却の判断など、やるべきことが重なり、後回しにしてしまう方も少なくありません。ここでは「相続した実家の売却」を検討される際に押さえておきたい実務上のポイントを整理します。

相続登記の義務化に注意

2024年4月1日から、不動産の相続登記（名義変更）が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、正当な理由なくこれを怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります（法務省）。また、この施行日より前に相続していた不動産についても、2027年3月31日までに登記を済ませる必要がある経過措置が設けられています。売却するにも名義が被相続人のままでは手続きを進められないため、早めの着手をおすすめします。

譲渡時に使える税制上の特例

実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば税負担を軽くできる制度があります。一つは「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」で、相続税を納めた方が相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（目安として相続開始からおよそ3年10か月以内）に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます（国税庁）。もう一つは、いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」です。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、耐震基準を満たすか取壊しをしたうえで売却すること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、譲渡対価1億円以下で売却することなど一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できます。この特例は2027年12月31日までの譲渡が対象とされています（国税庁）。

いずれの制度も要件が細かく、適用の可否は個々の状況によって異なります。また税制は改正される可能性もあるため、実際の適用にあたっては税理士等の専門家に個別にご確認いただくことをおすすめします。

まずはご相談だけでも

「売るべきか迷っている」「何から手をつければいいか分からない」という段階でも構いません。当社では滋賀県草津市・栗東市・守山市エリアを中心に、相続した実家の査定・売却のご相談を承っております。一括査定サイトのように複数社から連絡が来ることはなく、専任の担当者が問い合わせから対応いたします。まずは現状の整理も兼ねて、査定・相談フォームからお気軽にお問い合わせください。

参照元：法務省「相続登記の申請義務化」／国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」／国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

実家や所有する不動産が空き家になっているものの、「売るかどうかまだ決められない」「とりあえずそのままにしている」という方は少なくありません。使う予定がなくても、思い出のある家を手放す決断はすぐにはできないものです。ただ、空き家を「決めないまま」放置しておくことには、知っておいたほうがよいリスクがあります。

「管理不全空家」という新しい区分

2023年12月に施行された改正空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）により、「管理不全空家等」という区分が新設されました。従来から、倒壊の危険性が高いなど周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家は「特定空家等」として市区町村が指定できましたが、今回の改正では、適切な管理が行われず、このまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家も「管理不全空家等」として、市区町村が指導・勧告の対象にできるようになりました。

固定資産税が上がる可能性がある

管理不全空家等・特定空家等のいずれも、市区町村からの助言・指導に応じず勧告を受けると、住宅用地に適用されている固定資産税の課税標準の特例（小規模住宅用地は評価額の1/6、一般住宅用地は1/3に軽減する措置）の対象から除外される仕組みがあります。特例が外れると、翌年度以降の固定資産税額が上がる可能性があります。実際の増額幅は物件の評価額や自治体の運用によって異なるため断定はできませんが、「空き家だから税金は変わらない」とは言い切れない制度になっている点は押さえておきたいところです。

管理の負担とトラブルのリスク

指導や勧告に至らなくても、空き家は放置するほど老朽化が進み、修繕費用がかさみやすくなります。庭木や外壁の劣化、害虫・害獣の発生などから近隣トラブルに発展するケースもあり、定期的な見回りや清掃・草刈りといった管理そのものが、離れて暮らす所有者にとって大きな負担になっていることも少なくありません。

売却前提でなくても、まずは現状整理を

自治体の中には、空き家の所有者と利用希望者をマッチングする「空き家バンク」制度を設けているところもあります。草津市・栗東市・守山市にもそれぞれ窓口があり、支援内容は自治体によって異なります。なお、税務・法律に関する個別の取り扱いは物件の状況や自治体の判断によって異なりますので、正確な内容は税理士・弁護士や市区町村の窓口にご確認ください。

私たちも、「売る・売らない」を決めていない段階からのご相談を承っています。今の状態を整理し、選択肢を一緒に確認するだけでも構いません。まずは無料査定・相談フォームから、空き家の状況をお聞かせください。

参照元：国土交通省「空き家対策特設サイト」／政府広報オンライン／草津市・栗東市・守山市の空き家情報バンク公式ページ

離婚を機に、これまで住んでいたご自宅をどうするか、悩まれる方は少なくありません。共有名義であっても、どちらか一方の名義であっても、売却するのか、どちらかが住み続けるのか、判断には時間がかかりますし、財産分与や税金、住宅ローンなど整理すべき点も多くあります。ここでは、実務上おさえておきたいポイントを整理いたします。

財産分与で不動産を渡すと、税金がかかることがあります

自宅を財産分与として相手に譲渡した場合、譲渡した側に譲渡所得税が課税される場合があります。国税庁のタックスアンサー「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」では、財産分与時の時価を譲渡価額とみなして譲渡所得を計算する扱いとされています。「対価を受け取らずに渡したのだから税金はかからない」と思われがちですが、この点は誤解が多いところですので、注意が必要です。

3,000万円特別控除は、適用のタイミングが論点になります

マイホームを売却した際に使える「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」は、国税庁のタックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」において、配偶者など「特別の関係がある人」への譲渡には原則として適用されないとされています。そのため財産分与による譲渡では、離婚成立前か後かによって扱いが変わり得る、実務上重要な論点となります。適用できるかどうかは個々の状況によって判断が分かれますので、詳細は税理士にご確認ください。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、名義や連帯保証の扱いも整理が必要です。売却額がローンの残債を下回る、いわゆるオーバーローンの状態では通常の売却が難しく、金融機関の同意を得て進める「任意売却」という方法が選択肢になることもあります。また、連帯保証は離婚を理由にただちに外れるものではないため、この点もあわせてご確認いただくことをおすすめします。

ご事情に配慮しながら進めます

当社では、ご連絡方法やご来店の日程など、それぞれのご事情に配慮しながら進めさせていただいております。専任の担当者が問い合わせから成約まで一貫してご対応しますので、状況を何度もご説明いただく負担を抑えることができます。税務・法律に関わるご判断は、最終的には税理士・弁護士など専門家にご確認のうえで進めていただくことをおすすめします。まずは無料の査定・ご相談から、お気軽にお問い合わせください。

参照元：国税庁「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」／国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

「今の家を売って、新しい家に住み替えたい」——お子様の成長やご家族の変化、将来を見据えた住まいの見直しなど、住み替えを考えるきっかけは前向きな理由がほとんどです。一方で、「売却」と「購入」という二つの取引をどう進めるかで悩まれる方は少なくありません。ここでは判断の軸を整理します。

「売り先行」と「買い先行」、それぞれの特徴

売り先行は、今の家を先に売却してから新居を探す方法です。売却代金が確定してから新居の予算を組めるため資金計画が立てやすく、住宅ローンの残債がある場合でも安心感があります。一方で、売却後に新居が決まらない場合は仮住まいが必要になり、引っ越しが2回になることもあります。買い先行は、先に新居を購入してから今の家を売却する方法です。仮住まいが不要で、じっくり新居を探せるのが利点ですが、売却価格が確定する前に購入するため、想定より売却額が低かった場合の資金計画リスクや、住宅ローンを二重で抱える「ダブルローン」、つなぎ融資の金利負担といった点に注意が必要です。

資金計画は早めのご相談が安心

どちらの進め方が合うかは、住宅ローンの残債状況やご予算、新居探しにかけられる時間などによって変わります。また、マイホームの買い替えには「特定の居住用財産の買換え特例」など譲渡所得に関する税の特例があり、一般的にこれらの特例は住宅ローン控除や3,000万円特別控除と重複して適用することはできないとされています。適用要件や期限は税制改正により変わることがあるため、個別の判断は税理士等の専門家や金融機関に必ずご確認ください。

まずは今の家の価値を知ることから

売り先行・買い先行のどちらを選ぶ場合も、出発点になるのは「今の家がいくらで売れそうか」という現実的な見立てです。当社は草津市・栗東市・守山市エリアを専任担当が一貫してサポートしており、売却査定とあわせて住み替えの資金計画やタイミングについてもご相談いただけます。お気軽に無料査定・ご相談フォームよりお問い合わせください。

参照元：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」／国土交通省／SUUMO住まいの売却ガイド

不動産の売却には譲渡所得税や各種特例が関わります。制度は改正されることがあるため、金額や期限はここでは断定的に記載せず、最新情報は下記の公式ページでご確認ください。

• 国税庁「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」 — 居住用不動産の売却益に使える代表的な特例のご案内。
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 — 相続した空き家を売却する際に使える特例のご案内。
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 — 相続税を納めた方が不動産を売却する際に使える制度のご案内。
• 国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」 — 財産分与で不動産を渡した場合の税金の扱いについてのご案内。
• 国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」 — 住み替えの際に利用できる場合がある特例のご案内（適用要件・期限は必ず最新情報をご確認ください）。
• 法務省「相続登記の申請義務化」 — 相続登記の義務化についての公式案内。
• 草津市「空き家情報バンク」
• 栗東市「りっとう空き家バンク」
• 守山市「空き家情報バンク事業」